Circular de 14/04/2026:
La vivienda en España: análisis y propuestas

En muy poco tiempo, la vivienda se ha convertido en el principal problema de los españoles según los estudios demoscópicos.

El mercado español de la vivienda se caracteriza actualmente por las siguientes notas, muy preocupantes: una oferta insuficiente para atender la demanda de nuevos hogares, ya que solo se construyen 100.000 viviendas anuales frente a los 250.000 nuevos hogares que se crean; la demanda se ha diversificado hacia nuevos tipos de vivienda, en paralelo a la tipología de los nuevos hogares, sin que se esté dando una respuesta satisfactoria a ello; los precios de la vivienda vienen aumentando a una tasa media anual del 12 %, casi cinco veces el aumento del IPC, y con tendencia al alza; y, como consecuencia de todo lo anterior, grandes dificultades para satisfacer la demanda de vivienda, especialmente en áreas urbanas y turísticas, tensionadas por nuevos procesos de concentración demográfica, desconocidos desde hacía tiempo en España.

Cabría pensar que esta fuerte subida de los precios de la vivienda en los últimos años debería haber estimulado su oferta, pero no ha sido así. Para hacer frente a esta situación, novedosa en algunos aspectos importantes, la Ley 12/2023 de 24 de mayo, de derecho a la vivienda, ha tratado de hacerle frente con tres instrumentos clásicos, que se han venido utilizando desde los primeros planes de vivienda en España, en los años cincuenta del pasado siglo: creación y gestión de parques públicos de viviendas, ahora mejor definidos; incentivos fiscales a la construcción y al alquiler de viviendas; y control de alquileres y prórrogas forzosas de contratos de alquiler en áreas consideradas tensionadas.

La ley ha sido criticada desde distintos ámbitos y, a los tres años de su aprobación, no parece que se hayan conseguido los resultados que se esperaban de ella. El proyecto de Real Decreto por el que se regula el Plan Nacional de Vivienda 2026-2030, actualmente en información, ha sido consecuente con la ley en sus objetivos y en sus instrumentos. Pero sus principales debilidades vienen, precisamente, de persistir en la utilización de los viejos instrumentos de política de vivienda.

Ante ello, cabe preguntarse si habría otra política de vivienda para la nueva situación, necesaria, desde luego, por tratarse de un bien de los llamados preferentes, que constituye un activo alternativo para el ahorro familiar al que se dedica en torno a un 12 % del PIB, lo que hace que esta política resulte fundamental para la estabilidad, la equidad y el crecimiento económico.

En los trabajos que componen este Cuadernos del CÍRCULO CÍVICO DE OPINIÓN se ofrecen, tras haber sido sometidos a la discusión de sus socios, tres análisis de la situación. Hay coincidencia en los respectivos diagnósticos, entre otros aspectos destacados, en la inmediata necesidad de abaratar los costes de producción de la vivienda en términos relativos, sin incurrir en distorsiones económicas. Y para ello, junto a una buena política económica general, se señala un completo catálogo de posibles medidas dirigidas a ampliar la oferta de vivienda y a reducir su coste.

CÍRCULO CÍVICO DE OPINIÓN
14 de abril, 2026
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